№523: Какое налогообложение выбрать при сдаче квартир?

Обязательно ли открывать ИП.
Если сдается в аренду несколько квартир, то регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя придется обязательно, иначе могут возникнуть претензии связанные с тем, что ведете незаконную предпринимательскую деятельности.

Какую систему налогообложения выбрать.
У каждого варианта есть свои плюсы и минусы, которые также следует учитывать при выборе режима налогообложения. К выбору системы налогообложения следует подходить индивидуально с учетом целей арендодателя и всех особенностей применения того или иного режима налогообложения.
1. Арендодатель (собственник квартиры - физическое лицо) – должен платить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) ставка 13% от полученного дохода. Необходимо подавать декларацию в ФНС по месту нахождения квартиры один раз в год в период с 1 января до 30 апреля года, следующего за отчетным. Оплатить налог арендодатель обязан не позднее 15 июля.
2. Арендодатель регистрирует индивидуальное предприятие (ИП), возможность применять упрощенную систему налогообложения (УСН) – ставка налога 6% (объект налогообложения – «доходы»). Также придется делать отчисления в пенсионный фонд и Фонд обязательного медицинского страхования.
3. Приобретение патента на сдачу квартиры. Согласно п. 1 ст. 346.43 НК патентная система налогообложения, вводится в действие в соответствии с законами субъектов РФ и применяется на территориях указанных субъектов. В том случае если ИП получил патент на осуществление предпринимательской деятельности в сфере оказания услуг по сдаче в аренду жилых (нежилых) помещений, принадлежащих ему на праве собственности, то такой патент будет действовать в отношении всех передаваемых в аренду объектов, указанных в патенте. Патент выдается ИП налоговым органом по месту постановки на учет в налоговом органе в качестве налогоплательщика, применяющего патентную систему налогообложения.
4. Система налогообложения в виде ЕНВД может применяться в отношении услуг по временному размещению и проживанию в помещениях, площадь которых не превышает 500 кв. м (пп. 12 п. 2 ст. 346.26 НК РФ). Уплачивать единый налог нужно в том случае, если на вашей территории в установленном порядке введена система ЕНВД по этому виду деятельности. Поэтому, необходимо узнать о том, есть ли решение местного представительного органа о введении ЕНВД. Именно таким правовым актом услуги по временному размещению и проживанию могут быть переведены на ЕНВД в вашей местности. Данный вид "вмененной" деятельности предполагает, что Вы оказываете услуги исключительно физическим лицам, предоставляете во временное пользование помещения, которые предназначены для размещения и проживания людей. Это могут быть помещения в гостиницах, общежитиях, жилой дом, квартира и др. Кроме того, Вы сдаете помещения только для временного размещения и проживания, т.е. при условии, что данный объект (объекты) не используется для преимущественного или постоянного проживания (не используется как место жительства).

Патент, выгодно или нет.

Размер потенциально возможного годового дохода на основе патента по каждому виду предпринимательской деятельности устанавливается законодательным органом субъекта РФ. С 1 января 2014 г. на территории Санкт-Петербурга вводится патентная система налогообложения. В список предпринимателей, которым возможно применять данную систему налогообложения вошли и арендодатели. Стоимость патента, будет рассчитываться из налоговой ставки в 6% от предполагаемого дохода граждан. Размер потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода (налоговая база) устанавливается в размере 10 млн. рублей.